Sociale huisvestingssector bedriegt privésector! Het nieuwe grond- en pandendecreet is ondertussen een feit. De hele privésector en alle Vlamingen met bouwplannen hadden er nochtans het allergrootste belang bij dat het decreet er niét zou komen. De manier waarop het ontstaan is, blijkt immers een uiterst onfris zaakje boordevol belangenvermenging. Enkel de sociale huisvestingssector, de overheid dus, wint erbij. Maar er is meer, want talloze bouwprojecten dreigen nu voor jaren in het slop te geraken. De sociale huisvestingssector krijgt zodanig veel macht dat ze verkavelingsplannen kan verhinderen zolang ze haar zin niet krijgt. Bovendien worden privé-investeerders en projectontwikkelaars verplicht om onder de prijs te verkopen. Het was Ivan Sabbe, ondervoorzitter van LDD (Lijst Dedecker), die de belangenvermenging ontdekte.
Gesjoemel!
Het nieuwe decreet Grond- en Pandenbeleid moet een antwoord bieden op de problematiek van betaalbaar wonen door het aantal sociale woningen fors te doen stijgen. Omdat de sociale huisvestingsmaatschappijen tekort schieten in die taak, wil men de private sector er (verplicht) bij betrekken. Het Grond- en Pandendecreet is tot stand gekomen in interkabinettenwerkgroepen. En daar knelt het schoentje reeds. Want er waren hoegenaamd geen actoren uit de privésector rechtstreeks betrokken bij de interkabinettenwerkgroepen-debatten. Enkel de sociale huisvestingssector was vertegenwoordigd. En hoe…! Jos Camps, adviseur van minister-president Kris Peeters en tevens directeur van één van de grootste sociale huisvestingsmaatschappijen uit de koopsector, was één van de meest opmerkelijke deelnemers. Camps is van CD&V–signatuur. Aan de Woonraad werd gevraagd om te adviseren. Opmerkelijk: de voorzitter van deze Woonraad is Jaak Floridor, VLD-getrouwe, ex-kabinetschef van Marino Keulen en tevens voorzitter van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Kortom, Floridor is rechter en partij tegelijkertijd. Op zich toch uiterst bedenkelijk dat een voorzitter van een strategische adviesraad wonen tegelijkertijd voorzitter is van de belangrijkste overheidsactor in de woonsector. Over belangenvermenging gesproken!
Gijzeling!
Er is bovendien geen overleg geweest met de Europese Commissie. Nochtans druist het decreet op diverse punten in tegen de Europese richtlijnen. Zo zal een verkaveling pas gerealiseerd kunnen worden wanneer er een overeenkomst is met een sociale huisvestingsmaatschappij. Zonder akkoord kan er niet verkaveld worden. In de praktijk betekent dat dat een verkavelingsdossier bij de minste discussie geblokkeerd zal worden. En er is meer, want vooraleer daadwerkelijk tot verkaveling te kunnen overgaan, moet ook nog de VMSW haar zegje doen. Pas als de VMSW de benodigde deelattesten heeft afgeleverd, kan er tot verkavelen worden overgegaan. Zoniet wordt het volledige dossier geblokkeerd. De private actoren worden volledig afhankelijk gemaakt van de sociale huisvesting. De politieke verzuiling gijzelt dus de private sector.
Zwaar verlies
Maar er is nog meer verlies voor de private sector. In zowat elke nieuwe verkaveling of groot appartementsgebouw wordt gemiddeld 20% voorbehouden voor sociale woningen. Deze woningen moeten worden afgestaan aan forfaitaire maximumprijzen, ongeacht of de woonst in een residentiële buurt dan wel in een verarmde wijk is gesitueerd. Deze forfaitaire prijzen zijn gelijk aan de bedragen waaraan de sociale huisvestingsmaatschappijen renteloos kunnen lenen. De projectontwikkelaar of verkavelaar zal de minopbrengsten moeten doorrekenen aan de andere kavels/kopers. Met alle gevolgen vandien voor de Vlaamse gezinnen met bouwplannen, die de realisatie van een nieuwe woonst aanzienlijk in prijs zullen zien stijgen. De gewone burger draait dus op voor de extra kosten van deze opgedrongen verzuiling. De sociale huisvestingsmaatschappijen daarentegen winnen er alleen maar bij. Want zij dienen de sociale huurwoningen aan de zittende huurder te verkopen aan de marktwaarde. Dat betekent dus een aanzienlijke winst voor de sociale sector. De private sector is dus eens te meer de pineut. Dit betekent een ernstige aderlating voor de ondernemingen en dat zal onvermijdelijk tot verder jobverlies leiden.
Duizenden jobs bedreigd
Duizenden jobs zijn in gevaar. Nochtans lijkt het decreet op het eerste zicht goed nieuws voor de bouwsector. Want door de sociale huisvestingsmaatschappijen te betrekken bij de private woningbouw zou dat in deze moeilijke economische tijden de werkgelegenheid in de bouwsector aanzienlijk aanzwengelen. Maar schijn bedriegt. Door de complexiteit van het decreet moet er eerst omvangrijk onderhandeld worden met de sociale huisvestingsmaatschappijen. Daardoor zullen de woningen en gebouwen slechts met grote vertraging kunnen worden gerealiseerd. Dat betekent dus minder werk, waardoor kleinere onderaannemers en KMO’s het heel moeilijk zullen krijgen, met alle gevolgen vandien. Het faillissement dreigt voor heel wat kleinere spelers. Dit nieuwe decreet wordt voor hen de doodsteek. En dat terwijl minstens 12% van alle Belgische werknemers rechtstreeks of onrechtstreeks dankzij de bouwsector de kost verdient.
Afschrikeffect
Doordat het decreet zo ingewikkeld is, zal het bovendien heel wat projectontwikkelaars en investeerders afschrikken. Hierdoor zullen er minder projecten worden opgestart, wat weerom zal leiden tot minder werkgelegenheid. En dat terwijl de sector het al zo moeilijk heeft. De bouwbarometer wees recent uit dat liefst een kwart van de bedrijven minder werk heeft tengevolge van de huidige crisis. Een effect dat nog zal worden versterkt door het decreet.
Modale bouwer is de pineut!
Ook de modale gezinnen met bouwplannen worden door het nieuwe decreet flink geraakt in de portemonnee. De tijdelijke btw-verlaging voor nieuwbouw van 21 naar 6 procent (voor de eerste schijf van 50.000 euro), goed voor 7.500 euro, wordt door het nieuwe ontwerpdecreet immers een maat voor niets. De verkavelaar wordt verplicht die gronden en woningen voor de sociale woningbouw te verkopen tegen een forfaitaire maximumprijs. De projectontwikkelaars zullen hun verlies op de sociale kavels doorrekenen aan de andere kopers, die in dezelfde zone een privéwoning aanschaffen. Dat betekent een prijsstijging van 14.727 tot 29.100 euro, zonder btw. Die 7.500 euro btw-verlaging is dus een druppel op een hete plaat. Het nieuwe decreet bestraft ieder modaal gezin met bouwplannen.
Huursubsidie
Volgens LDD kan het nochtans allemaal veel eenvoudiger, sneller én goedkoper door een huursubsidie of huurcheque te voorzien voor sociale huurders. Daardoor zullen zij op een marktconforme manier op de private markt terecht kunnen voor een kwalitatieve huurwoning. Deze cheque of subsidie ondersteunt het gezinsinkomen en overbrugt het verschil tussen het niveau dat de huurder financieel aankan en het niveau dat vereist is.
Momenteel bestaat in Vlaanderen al zo’n subsidiesysteem voor huurders die naar een betere woonst verhuizen. LDD wil dit systeem uitbreiden naar huurders die het financieel niet breed hebben en slecht gehuisvest zijn, zonder er een verhuisvoorwaarde aan vast te koppelen. Zo wordt de taak van de sociaal huisvestingsmaatschappijen herleid tot de kern van de zaak: het begeleiden en verhuren van woningen aan de werkelijke doelgroep. De private markt kan dan zonder beperkingen zijn rol spelen terwijl de overheid op zijn beurt niet zelf hoeft te bouwen. Dat zal een pak goedkoper zijn en bovendien zullen de woonnoden veel sneller gelenigd worden dan met het voorliggende decreet, dat pas tegen 2100 alle behoeftes zou kunnen invullen. Daar komt bij dat dan geen sociale koopwoningen meer hoeven te worden gerealiseerd. Deze woningen zijn meestal toch te duur voor gezinnen met een laag inkomen. Maar wat meer is: alle decretale onderhandelings-problemen met de sociale sector zijn dan van de baan. Bovendien wordt de bouwsector dan niet nodeloos gehypothekeerd.
